В Казахстане норма о запрете выселения без решения суда теперь закреплена в Конституции, хотя на практике она действует уже почти 30 лет. Юристы подчеркивают, что речь идет не о защите только арендаторов или только собственников, а о сохранении баланса интересов обеих сторон.
По словам адвоката Жандоса Туякова, выселение в стране и ранее осуществлялось только через суд. Эта норма действует с 1997 года и предусмотрена законом о жилищных отношениях. Закрепление ее в Конституции он назвал подтверждением уже существующего порядка, а не принципиально новым правилом.
Как отметил юрист, судебная процедура обязательна при любом выселении или освобождении помещения. Это касается не только арендаторов, но и бывших собственников, а также случаев признания сделок недействительными или изъятия жилья. Суд должен изучить все обстоятельства и только после этого принять решение.
Что это означает для собственников и арендаторов
Туяков пояснил, что конституционная норма не дает преимуществ только одной стороне. Конституция одновременно защищает право собственности и права граждан, поэтому и собственники, и проживающие в жилье лица должны рассчитывать на судебное рассмотрение спора.
Он также опроверг распространенное мнение о том, что арендаторов якобы теперь невозможно выселить, даже если они перестали платить. По его словам, это не соответствует действительности: если суд установит нарушения условий проживания или аренды, решение о выселении будет принято. Однако сам процесс может занять время.
По оценке адвоката, судебное разбирательство по таким делам может длиться от двух до четырех месяцев. В этот период квартирант продолжает проживать в квартире, а собственник несет убытки.
Главная трудность — не выселение, а долги
Одной из основных проблем юрист назвал не само выселение, а взыскание задолженности с недобросовестных арендаторов. Даже после решения суда долги часто остаются невозвращенными, если у человека нет официального дохода или имущества. В таких случаях исполнительные документы могут быть возвращены без исполнения.
Туяков привел пример из практики, когда квартиранты проживали в жилье восемь месяцев без оплаты. Суд удовлетворил иск, однако взыскать деньги так и не удалось.
Почему важен договор аренды
Юрист отдельно подчеркнул, что договор аренды остается главным доказательством в суде. Именно он позволяет подтвердить условия проживания, сроки аренды и обязанности сторон. Если срок аренды закреплен в договоре, собственник не может просто потребовать немедленного выселения — суд будет учитывать условия соглашения.
При этом, по словам адвоката, даже при отсутствии письменного договора доказательствами могут служить переписка в мессенджерах и банковские переводы. Однако все существенные условия он рекомендует фиксировать заранее.
Позиция Верховного суда
В Верховном суде Казахстана пояснили, что статья 28 новой Конституции закрепляет защиту прав собственников жилья и ставит в приоритет права законных владельцев недвижимости. Суд, как отмечается в разъяснении, проверяет законные основания проживания, а не «разрешает жить» в помещении.
Верховный суд указал, что только законный собственник вправе распоряжаться жильем, в том числе сдавать его в аренду и определять условия договора. Если арендатор нарушает эти условия, суд принимает решение о выселении и может удовлетворить требования собственника о возмещении понесенных расходов, включая юридические.
Источник: www.inform.kz
