В Казахстане ипотека остается основным способом покупки жилья для большинства граждан на фоне высокой стоимости недвижимости, однако в 2026 году получить жилищный кредит стало сложнее: банки усилили проверку доходов и кредитной истории заемщиков. Одновременно с июля 2026 года планируется снижение максимальной эффективной ставки по ипотеке с 25% до 20%.
Новая предельная ставка будет зависеть от нескольких факторов, включая срок кредита, размер первоначального взноса и соотношение суммы займа к стоимости жилья. Чем больше первоначальный взнос и чем быстрее заемщик планирует погасить кредит, тем ниже может быть ставка.
Какие программы доступны
На рынке по-прежнему действуют государственные и банковские ипотечные программы. Среди них — «Наурыз», «Наурыз жұмыскер», «7-20-25», «Ұмай» и «Зеленая ипотека».
- «Наурыз» — программа Отбасы банка с приемом заявок с 10 по 31 марта и сроком действия как минимум до 2031 года. Ставка составляет 9% годовых, для социально уязвимых категорий — 7%. Срок кредита — до 19 лет, первоначальный взнос — от 10% до 20% в зависимости от типа жилья. Требуется депозит от 2 млн тенге. Максимальная сумма займа — до 36 млн тенге в Алматы и Астане и до 30 млн тенге в регионах.
- «Наурыз жұмыскер» — программа для представителей рабочих профессий. Условия аналогичны «Наурыз»: ставка 9%, для социально уязвимых категорий — 7%, первоначальный взнос от 10% или 20%, срок до 19 лет, сумма займа до 36 млн тенге в крупных городах и до 30 млн тенге в регионах. Обязателен депозит от 2 млн тенге.
- «7-20-25» — государственная программа со ставкой 7% годовых, первоначальным взносом от 20% и сроком до 25 лет. Она доступна гражданам Казахстана при отсутствии собственного жилья у заемщика и супруги за последние 18 месяцев. Купить можно только первичное жилье у застройщика. Максимальная сумма займа — до 30 млн тенге в Алматы и Астане, до 25 млн тенге в Караганде и до 20 млн тенге в других регионах.
- «Ұмай» — женская ипотечная программа Отбасы банка, запуск которой ожидается во второй половине 2026 года. Она рассчитана на женщин от 18 до 65 лет с официальным доходом и пенсионными отчислениями за последние полгода. Наличие собственного жилья не ограничивает участие. Первоначальный взнос составит 15–20%, срок кредита — до 25 лет, сумма займа — до 50 млн тенге. Стартовая ставка — около 14,4% с возможным снижением до 3,5–5%.
- «Зеленая ипотека» — программа для покупки жилья в энергоэффективных жилых комплексах с экологическими сертификатами. Ставка составляет около 12,5% годовых при ГЭСВ до 18,1%, с последующим снижением до 3,5–5% после накопления половины суммы. Первоначальный взнос — от 20%, сумма займа — до 50 млн тенге.
Что советуют заемщикам
Ипотечный брокер и риелтор Акдидар Саяхат считает, что при оформлении ипотеки ключевое значение имеет не столько цена жилья, сколько размер ежемесячного платежа и его соотношение с доходом. По ее словам, если платеж составляет 150 тысяч тенге, подтвержденный доход должен быть около 350 тысяч тенге и выше. При наличии других кредитов их ежемесячные платежи также учитываются при расчете необходимого дохода.
Такие подходы, по ее словам, применяют банки второго уровня, включая Halyk Bank, ForteBank, Freedom Bank Kazakhstan, Банк ЦентрКредит, Bereke Bank и Банк РБК.
Перед подачей заявки эксперт рекомендует проверить кредитную историю через eGov mobile или сайт 1cb.kz, затем наличие штрафов на adilet.gov.kz и налоговых задолженностей на kgd.gov.kz.
По мнению Акдидар Саяхат, при наличии возможности оформить ипотеку и предварительного одобрения затягивать с покупкой не стоит, так как цены на недвижимость продолжают расти. Она также отмечает, что даже при среднем доходе и ограниченных накоплениях можно подобрать подходящую программу, но готовиться к ипотеке лучше заранее, как минимум за полгода.
Стандартный первоначальный взнос, по ее словам, составляет 15–20% стоимости жилья, однако при возможности его лучше увеличить до 50%, чтобы снизить переплату. Если выбор стоит между более долгим накоплением и более быстрым входом в ипотеку, эксперт считает более выгодным второй вариант при наличии одобрения и минимального первоначального взноса, поскольку в дальнейшем переплату можно сократить за счет досрочного погашения.
Если заемщику становится сложно выплачивать кредит, она советует как можно раньше обращаться в банк за реструктуризацией. Заявление нужно подать в течение 30 дней с даты просрочки, а банк обязан ответить в течение 15 дней.
Эксперт также рекомендует после полного погашения кредита обязательно запрашивать у банка, МФО или ломбарда справку об отсутствии задолженности. Кроме того, по ее словам, если выплачено более 85% кредита, банк не вправе изъять единственное жилье и должен предложить другие варианты урегулирования.
Почему растет поколение арендаторов
Эксперт в области недвижимости Лев Тетин считает, что формирование «поколения арендаторов» в Казахстане связано с глобальным трендом и усиливающейся урбанизацией. По его словам, значительный приток населения в Астану, Алматы и Шымкент увеличивает нагрузку на рынок жилья. Только в столицу за последние четыре года, по его оценке, переехали около 450 тысяч человек, или в среднем 110–115 тысяч в год.
На этом фоне стоимость жилья остается высокой. По словам эксперта, средняя цена квадратного метра в Алматы достигла 850 тысяч тенге, в Астане — около 610 тысяч, в Шымкенте — 520–530 тысяч тенге. В отдельных новостройках Астаны цена доходит до 2,7 млн тенге за квадратный метр.
Лев Тетин отмечает, что при средней цене 600 тысяч тенге за квадратный метр квартира площадью 30 квадратных метров обойдется примерно в 18 млн тенге без учета ремонта. Дополнительные расходы на отделку в новостройках еще больше увеличивают итоговую стоимость, поэтому он рекомендует рассматривать и вторичный рынок, особенно в обжитых районах.
По его оценке, оснований для снижения цен на жилье нет. В прошлом году рост цен на недвижимость в среднем по Казахстану составил около 16%, а в отдельных городах достигал 25%. В текущем году рынок, по его прогнозу, может вырасти еще на 15–16%.
При этом эксперт считает, что говорить о перегреве рынка или кризисе пока рано. В прошлом году, по его данным, было заключено 449 тысяч сделок. Около 70% этого объема пришлось на жилую недвижимость, включая первичный и вторичный рынок, а 30% — на индивидуальное жилищное строительство. Доля первичного рынка в структуре сделок составляет около 60%.
Лев Тетин подчеркивает, что емкость рынка не снижается, а спрос на жилье остается устойчивым. По его словам, в прошлом году было заключено 433 тысячи сделок, в позапрошлом — сопоставимый объем, а в текущем году показатель вырос до 449 тысяч и к концу года может достичь 450–460 тысяч сделок. Одной из причин устойчивого спроса он называет ограниченное число альтернатив для инвестирования, из-за чего недвижимость остается одним из основных способов сохранения капитала.
Источник: www.inform.kz
